Özellikle kadınların lehine kanuni bir düzenleme olmasına rağmen toplumda fazla bilinmeyen ‘Aile Konutu’, hukukumuzda yeni sayılır. Müesseseye, ülkemizde ilk olarak 1 Ocak 2002 tarihinde yürürlüğe giren Medeni Kanun değişikliğinde yer verilmiştir. Aile konutunun Medeni Kanun’da tanımı yapılmamıştır fakat Kanunun gerekçesinde aile konutuna ilişkin bir tanıma yer verilmiştir. Aile konutu gerekçede “eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir mekân” olarak tanımlanmıştır. Aile konutu, Yargıtay içtihatlarında da, ‘eşlerin müşterek yaşamlarını sürdürmeleri için ayrılan ve aynı konutta iki tarafın da yaşama hakkını güvenceye alan hukuksal bir kurum’ olarak tanımlamaktadır.

Kanunun (TMK) 194.maddesindeki düzenlemeye göre; eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu bir başkasına devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.

Aile konutu müessesesi hukukumuzda yeni olmasına rağmen, Türk aile yapısı içinde aile konutunun diğer ülkelerden çok daha önemli bir konuma sahip olduğu görülmektedir. Bu şekilde fevkalade önemli bir yere sahip olan aile konutu kanun maddesiyle de özel olarak koruma alınmıştır. Eşlerin, aile konutunu, evlilik birliğinin devamı sırasında elden çıkarması, başkasına devretmesi, satması veya benzeri durumlar neticesi diğer eşi sıkıntıya sokması bu şekilde önlenmek istenmiştir. Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi konulmuş olmasa da eşlerin birlikle yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, emredici niteliktedir.

Tapuya ‘Aile Konutu Şerhi’ Konulması

Aile konutu şerhi, açıklayıcı niteliktedir ve özellikle üçüncü kişilerin, konutun bir aile konutu olduğunu görmelerini sağlar. Amaç; mülkiyete sahip eşin, diğer eşin rızası olmadan evin satımı gibi işlemleri yapmasını engellemek, satın almak isteyenin de konutun bir aile konutu olduğunu anlamasını ve buna göre davranmasını sağlamaktır. Tapu memuru, eşlerin ikisinin de rızası olmadıkça satış gibi işlemleri yapamayacaktır. Bu şerh, eşlerden birinin, evlilik cüzdanı ve bu konutun, eşlerin yerleşim yeri olduğunu gösterir muhtardan alınan belgeyle Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvurmasıyla tapu siciline konulur. Başvuruyu alan tapu sicil müdürlüğü gerekli işlemi yapar ve taşınmazın tapu kütüğünün şerhler hanesine 'Aile konutudur' kaydını düşer. Bunun haricinde mahkemeden de aile konutu şerhi konulması talep edilebilir. Burada önemli husus, evlilik birliğinin mevcut olduğunun ve bu konutun, aile konutu olarak özgülendiğinin ispatıdır.

Eşlerin ‘Birlikte Kiracı’ Olmaları

Eğer aile konutu eşlerden biri tarafından kiralanmışsa, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, kiralayana (mal sahibine) yapacağı bildirimle kendisini sözleşmenin tarafı haline getirebilir. Bundan sonra bildirimde bulunan eş de kira sözleşmesinde taraf olur. Tabi bunun doğal sonucu kira sözleşmesinde ki yükümlülüklerden eşi ile birlikte (müteselsilen) sorumlu olacak olmasıdır.

Satışın Geçersiz Olması

Aile konutu olarak özgülenmiş konutu, malik olan eş satarsa; bu satış geçersiz olur. Rızası olmayan eşin Türk Medenî Kanunu (TMK) 194.maddesine göre açacağı tapu iptal ve tescil davası sonucunda, yapılan satış işlemi ve üçüncü şahıs üzerinde kayıtlı olan aile konutuyla ilgili tapu kaydı iptal edilecektir. Burada tapu kütüğüne aile konutu şerhi konulmuş olmasının veya aile konutunu alan üçüncü şahısların iyiniyetli olup olmamasının bir önemi yoktur. Ancak, yeni malik satıştan sonra rızası olmayan eşten onay (icazet) alarak geçersiz olan aile konutu satışını geçerli hale getirebilecektir.

Emsal Yargıtay İçtihatları:

 
‘’4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 194/1. maddesine göre, eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Türk Medeni Kanunu’nun 194.maddesi hükmü ile eşlerin fiil ehliyetine getirilen sınırlama aile konutuna şerhin konulması ya da konulmaması koşuluna bağlanmadığı gibi işlem tarafı olan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının da herhangi bir önemi bulunmamaktadır (HGK’nun 15.04.2015 tarih E.2013/2-2056-K.2015/1201 sayılı karan)’’ (2. Hukuk Dairesi - 2016/22880 E.  ,  2016/14534 K)

***

‘’4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesindeki hüküm ile getirilen sınırlandırma, ‘emredici’ niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan" bir işlem için verilebilir. Somut olayda, dava konusu taşınmazın aile konutu olmadığına ya da davacı kadının satış işlemine açık rızasının bulunduğuna yönelik bir savunma bulunmamaktadır. Davalı eş dava konusu aile konutunu diğer davalı İ.A'ya satmış, bu işlem sırasında davalı tarafından davacı eşin açık rızası alınmamıştır. Yukarıda açıklanan kurallar çerçevesinde eşin “açık rızası” alınmadan yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır. Eş söyleyişle eşin “açık rızası alınmadan” yapılan işlemin “geçersiz olduğunu” kabul etmek zorunludur.’’ (2. Hukuk Dairesi  - 2016/20910 E,  2016/14532 K.)

***

‘’4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesine göre; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz”. Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi konulmuş olmasa da eşlerin birlikle yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, emredici niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “Belirli olan” bir işlem için verilebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 193.maddesi ile eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle olan hukuki işlemlerinde özgürlük alanı tanınmış olmakla birlikte Türk Medeni Kanunu’nun 194.madde hükmü ile eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, "Aile birliğinin" korunması amacıyla sınırlandırılmıştır. Buna göre, eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Hukuk Genel Kurulunca da eşlerden birinin diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunun devredilemeyeceği ve aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılmayacağı benimsenmiştir.’’ (2. Hukuk Dairesi - 2016/19142 E.  ,  2016/16219 K.)

***

 ‘’Aile konutunun, hak sahibi eş tarafından devri ve konut üzerindeki hakların sınırlandırılması, diğer eşin açık rızasına bağlıdır (TMK m. 194/1). Bu rıza alınmadan konutla ilgili yapılan tasarruf işlemi geçersizdir. Bu geçersizliği, rızası gereken eş, konutun bu vasfını devam ettirmesi koşuluyla ancak evlilik birliği süresince ileri sürebilir. Evlilik ölümle veya boşanma yahut da iptal kararıyla sona ermiş ise, Türk Medeni Kanun’un 194.maddesinin “aile konutuna” sağladığı koruma da sona erer ve rıza alınmadan yapılan tasarruf işlemi yapıldığı andan itibaren geçerlilik kazanır. Davacı ile aile konutu üzerinde ipotek tesis ettiren eşi...'nün evliliği,...'nün yargılama devam ederken 19.06.2014 tarihinde ölümü ile sona ermiştir. Evlilik ölüm ile sona erdiğine göre dava konusu taşınmaz aile konutu olma niteliğini kaybetmiştir.’’ (2. Hukuk Dairesi - 2016/16270 E.  2016/14519 K.)

Hazırlayan: Alper Osman Genç - Stj. Avukat / İstanbul Barosu

Yorumlar